Door of namens de eigenaren van de Kolenbranderstraat 18, 20, 22, 24, 26 en 28 te Breda zijn verzoeken om planschadevergoeding op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingekomen. Daar de verzoeken zijn ingediend voor 1 september 2005 is op basis van het “oude” recht uw raad het bevoegd gezag.
Verzoekers zijn van mening dat zij door de vaststelling van het bestemmingsplan “Princenhage” schade lijden in de vorm van waardevermindering van hun eigendom.
Nadat de verzoeken ontvankelijk zijn verklaard, zijn deze ter advisering voorgelegd aan een schadebeoordelingscommissie, Adviesbureau Van Montfoort te Amersfoort.
Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de vraag of schade wordt geleden als gevolg van een planologische maatregel, dient te worden beantwoord aan de hand van een vergelijking tussen de waarde van de desbetreffende onroerende zaak onmiddellijk voorafgaande aan de planologische wijziging en de waarde onmiddellijk na dit tijdstip. Uitgangspunt bij de schadeberekening zijn de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologisch regime. Daarbij kan een en dezelfde planologische mutatie zowel voordelen als nadelen met zich meebrengen. Deze dienen met elkaar te worden verrekend.
Door Adviesbureau Van Montfoort te Amersfoort zijn aan de hand van beide verzoeken, het betreft aan-grenzende percelen, planologische vergelijkingen gemaakt tussen de bestemmingsplannen “partiële herziening 1975/1 van het bestemmingsplan Princenhage West I 1973 (200 m zone)”, “Landelijk Gebied 1973”, het bestemmingsplan “Princenhage” en het daarbij behorende bestemmingsplan “Princenhage herziening ex artikel 30 WRO”. Voor wat betreft het laatstgenoemde plan is in het advies uitgegaan van de peildatum 7 april 2005.
Voor het eigen perceel van verzoekers concludeert Adviesbureau Van Montfoort dat het nieuwe planologisch regime ten opzichte van bestemmingsplan “partiële herziening 1975/1 van het bestemmimingsplan Princen-hage West I 1973 (200 m zone)” in enige mate de bouw- en gebruiksmogelijkheden verruimt (zij het dat ook de buren over ruimere mogelijkheden zijn gaan beschikken) doch daarvan geen noemswaardige positieve invloed op de waarde uitgaat.
Voor wat betreft de eerder in het plan “Landelijk Gebied 1973” begrepen gronden liet de bestemming “Agrarische Doeleinden B” vrijwel onbeperkte bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf toe,
waarbij gebouwen een goothoogte konden hebben van 5,5 meter, terwijl de nokhoogte niet was beperkt. Voor kassen gold voorts geen enkele oppervlaktebeperking, zodat op 1 meter afstand van het perceel van verzoekers aaneengesloten kassen aanwezig hadden kunnen zijn. Het thans bestaande uitzicht vanuit de woningen is in vergelijking daarmee uitermate rooskleurig; ook de vroegere feitelijke situatie is kennelijk echter gunstiger geweest dan de planologische mogelijkheden aangaven.
Gelet op de voorwaarden welke zijn verbonden aan de vrijstellingsbevoegdheden voor het stichten van bedrijfswoningen, behoefde geen rekening te worden gehouden met woningen. Wel kon de agrarische bedrijfsvoering leiden tot verschillende vormen van overlast, zoals geluids- en geuroverlast, hinder als gevolg van assimilatieverlichting, hinderlijke reflectie van zonlicht en overlast als gevolg van buitenopslag. Te meer daar aan het oude planologisch regime geen gebruikvoorschriften waren verbonden.
In vergelijking hiermee is door het nieuwe plan “Princenhage” en “Princenhage herziening ex artikel 30 WRO” verspreid bescheiden kantoor- en bedrijfsgebouwen, 1,2 ha groen én vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, waardoor volgens Adviesbureau Van Montfoort de omgevingswaarde van de woonhuizen van aanvragers is verbeterd. Ook uit het oogpunt van uitzicht is sprake van een verbetering nu per saldo aanzienlijk minder bebouwing aanwezig zal zijn en daarbij enige transparantie gewaarborgd is. Adviesbureau Van Montfoort overweegt dat in het algemeen het uitzicht op enkele woningen te preferen is boven het zicht op aaneengesloten kassenbouw. Hierbij is rekening gehouden met het gegeven dat het nieuwe plan zich niet uitspreekt over de exacte situering van de op de ontwikkelingslocatie 7 te bouwen woningen, zodat realisering van hoofdgebouwen op korte afstand van de grens met bestaande woon-percelen van Princenhage-west mogelijk zou zijn.
Wel staat vast dat de bedrijven en kantoren aan de zijde van de randweg gesitueerd dienen te worden én dat tussen deze en de vrijstaande woningen een groenstrook dien te resteren met een gemiddelde breedte van 30 meter. Dit houdt in dat nabij de percelen van verzoekers geen negatieve invloed van bedrijven en kantoren kan uitgaan.
Verder geeft Adviesbureau Van Montfoort aan dat, de bouw van vrijstaande woonhuizen vanuit functioneel oogpunt tot enige bezwaren kunnen leiden. In de eerste plaats betreft dit het gegeven dat de bestaande woonstraten in Princenhage-west zwaarder zullen worden belast in verband met de ontsluiting van het nieuwe woonbuurtje. Met name het thans doodlopende gedeelte van de Kolenbranderstraat zal een hogere verkeersintensiteit krijgen. Dit heeft voornamelijk invloed op het genot van de zij- en achtertuin bij de woning Kolenbranderstraat 18. Voor de overige woningen in deze rij is, gelet op het aantal mogelijke nieuwe woningen, de invloed zo gering dat dit geen negatief eeefct heeft op de waarde.
Van meer betekenis is de invloed die de aanwezigheid van nieuwe woonpercelen heeft op de privacy van de woningen Kolenbranderstraat 18 t/m 26. Door de ligging te midden van andere woonpercelen is geen sprake van absolute privacy. Evenwel bestond in de oude situatie de zekerheid dat niet min of meer recht tegenover de achtergevel op circa 20 tot 25 meter geen visuele confrontatie met een andere woning van twee bouwlagen met kap zou plaatsvinden. Aldus kan volgens Adviesbureau Van Montfoort voor deze percelen sprake zijn van een zodanige vermindering van de privacy dat dit de waarde van het woonperceel negatief beïnvloedt.
Voor het perceel Kolenbranderstraat 28 betekent het dat de achtertuin wel enigermate ingesloten raakt. Anderzijds is het in dit geval niet mogelijk een andere woning geheel tegenover dit woonhuis te bouwen.
Ook bij de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan kan derhalve geen sprake zijn van een belangrijke vermindering van de privacy. Adviesbureau Van Montfoort concludeert ten aanzien van deze woning dat de vermindering van privacy zodanig is dat de voordelen van de nieuwe planologische ontwikkeling niet geheel worden geneutraliseerd.
Adviesbureau Van Montfoort komt tot de eindconclusie dat voor de eigenaren van de percelen Kolenbranderstraat 18, 20, 22, 24, 26 en 28 te Breda per saldo toch sprake is van een (marginale) verslechtering die bij verkoop tot een geringe neerwaartse aanpassing van de prijs zou leiden. Het betreft
voor het perceel Kolenbranderstraat 18 een bedrag € 8.000,--, voor de percelen Kolenbranderstraat
20 t/m 26 € 6.000,-- en voor Kolenbranderstraat 28 uiteindelijk een bedrag van € 2.500,--. Als datum
voor de rentevergoeding wordt op basis van het bestemmingsplan “Princenhage herziening ex artikel 30 WRO”, geadviseerd de datum 7 april 2005 te hanteren, zijnde de datum waarop de goedkeuiring van dit
plan onherroepelijk is geworden.
De door Adviesbureau Van Montfoort uitgebrachte adviezen zijn te beschouwen als adviezen als bedoeld in artikel 3:9 Algemene wet bestuursrecht. Het is niet gebleken dat de adviezen op onjuiste wijze tot stand zijn gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven. Voorgesteld wordt dan ook om in te stemmen met de door Adviesbureau Van Montfoort uitgebrachte adviezen en de daarin vermelde motiveringen over te nemen.
Geadviseerd wordt om, conform bijgevoegd conceptraadbesluit, aan de eigenaren van de percelen Kolenbranderstraat 18, 20, 22, 24, 26 en 28 te Breda ieder een planschade-vergoeding toe te kennen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 april 2005, zijnde de datum waarop de goedkeuring van het bestemmingsplan “Princenhage herziening ex artikel 30 WRO” onherroepelijk is geworden.
